發佈日期：2024/10/12
【玩股講客】
摘要
說到全球不動產，一直都是多空激戰的議題，但台灣有其特殊性，為什麼打房政策似乎一直是隔靴搔癢？台灣房地產背後有4大關鍵，讓打房這件事難上加難。
說到全球不動產，一直都是多空激戰的議題，但台灣有著其特殊性，為什麼打房政策似乎一直是隔靴搔癢？首先來談談幾點個人見解。
為何打房政策總是隔靴搔癢？
房市總規模驚人
根據一些機構報導，雖然沒有最新數據，不過房市規模大致比股市市值多1倍。也就是說，目前股市總規模大約是新台幣70兆元，那麼合理推估房市總規模大約是新台幣140兆元，代表台灣有錢人藏錢的首選，絕對不會忘記在台灣置產。
媒體恐嚇性高
媒體總說國內銀行住宅貸款餘額驚人，在2023年底突破10兆元門檻，目前又即將突破11兆元大關，如果用不動產總規模來看，其實不過是小巫見大巫而已。
民眾解定存炒股或大買ETF導致房市緊縮
近期市場有一個看法是，散戶炒股炒ETF，導致房貸撥款餘額縮水。但認真說，目前國內ETF總規模大約2兆多元，2023年至今，成長大概1兆的規模，這怎麼跟房市總規模以及不動產放貸規模相比？所以說民眾解定存炒房，導致銀行存放資金餘額不足而限縮房貸，這種說法是毫無根據性。
銀行放款拉警報
疫情開始後，股房雙漲，大家在股市獲利後就出場，轉往更穩健的房市，再加上房市大漲，因此導致銀行放款不動產的水位迅速攀升，這主要還是來自房價高漲，因為通膨加劇，所以大家存入銀行的資金變少，知道要多投資才能對抗通膨，所以一來一往之下，當民眾及企業的存款變少，加上房市大漲而成數不變的情況下同時發生，那麼銀行放款水位暴衝也是可想而知。
政府與房市的「共伴性」高
房市熱絡，當然能造福政府稅收大增，此外也能帶動良性通膨，因為房市上漲就會帶動物價通膨，國家GDP自然就會更漂亮。
再來是不動產貢獻台灣GDP超過一半以上，也就是說國家賺錢的雙引擎，一顆當然是半導體業，另外一顆就是不動產。
除此之外，當國內銀行放款不動產規模變大，呆帳率當然也會比個金、企金更穩健，甚至可以說是不怕呆帳，反正只要大家欠款就直接沒收不動產，而不動產又是長期增值的商品，這當然有利於銀行；再者，銀行賺錢又上繳給金控母公司，而一堆金控的老闆又是財政部，所以從政府角度來說，房市熱絡就會有兩大好康，其一是稅金賺不完，其二是股息收益不斷成長。
打房無效的原因
在談完總經後，再來是打房為何無效？原因不外乎有幾個：
原因1：剛性需求仍高
政府再怎麼打房，大家仍有基本的住宅需求，加上家庭數仍多，而單身人口如果不結婚，等於有2個潛在買家，因為如果結婚了就會一起住，至少2個人要買1間房，但如果都沒結婚呢？通常有錢就會自己一個人買1間。
原因2：.企業獲利強勁
在國內企業獲利持續創高的情況下，還有海外資金不斷回流，這也間接推升房價，原因很簡單，當大家賺了錢，除了儲蓄率大增之外，當然也會投資，而台灣不動產的商品地位性更是舉世皆知，除了價平穩定之外，台灣房貸利率相比全世界仍便宜許多，而通膨會帶動房價上漲，也無怪乎有錢人及企業都持續買房置產。
原因3：不動產稀缺性
前面提到不管是個人或企業都持續買房，但別忘記一件事，股市可以無限印鈔票，只要讓公司上市就可以容納更多資金，但這也會導致資金流動性更大，因為總有下一檔績優股，不能保證你的持股年年都能上漲。
那麼不動產呢？很簡單，由於不動產是固定數量的，當前2點需求持續放大，而有錢人持有不動產也不願意交易賣出時，那麼房子就會愈來愈少，供需法則之下，當然就會持續更貴，更何況有錢人還會持續傳承手上的不動產給下一代，那麼即便你有錢，有錢人也不可能會賣給你，所以才會有一堆蚊子館或房子，因為有錢人是買來置產，而不是擔心什麼房貸壓力或者沒人要租，他們並不缺錢，甚至還拿現金來買。
原因4：產經地位優勢
最後再回到政治因素，大家最擔心就是國內不動產受到政治連累，但認真說，當台灣已經成為半導體的核心，等於引領世界前進，你覺得出現政治利空有這麼簡單嗎？因此台灣經濟實力及產業地位性都強的情況下，也同時保護國內不動產的增值性，全世界強權都缺晶片，而最強的產地就在台灣，那麼地緣風險你說呢？
說一個題外話，張忠謀還住在大直，一堆上市櫃大咖都在台灣豪宅大量置產，而且很多都用現金買房居多，張忠謀身價新台幣千億元以上都不怕了，你在擔心什麼？雖然不是說房地產都沒風險，但也不需要過度杞人憂天。
本文獲「玩股網」授權轉載，原文：打房無效是日常？其實台灣房地產比你想的更硬...
資料來源：玩股網